Para muchos, comprar una casa sigue siendo el sueño americano. Tradicionalmente, comprar una casa implica obtener la aprobación de una hipoteca y comprar la casa directamente. Sin embargo, existen otras opciones como la renta con opción a compra. Ya seas comprador o vendedor, entender el proceso de alquilar con opción a compra puede ayudarte a decidir si es la mejor opción para ti.
Desde el punto de vista de comprador, alquilar con opción a compra, se refiere a un contrato de arrendamiento con opción a compra al final de éste. Esto puede ser una opción atractiva si el comprador no cuenta con el dinero suficiente en el momento, por no tener buen puntaje de crédito o un historial laboral bajo. Un comprador podría elegir esta modalidad de contrato de alquiler con opción de compra si es nuevo en la zona y todavía no sabe si va a quedarse a vivir ahí. Desde el punto de vista del vendedor, esta modalidad de alquilar con opción a compra es viable si las ventas andan bajas en el mercado y la casa lleva ya un tiempo sin venderse.
Aunque los términos exactos de un contrato de alquiler con opción a compra o un contrato de opciones de arrendamiento pueden variar, básicamente contienen lo mismo. El inquilino celebra un contrato de alquiler por un plazo específico, como pasa en un contrato de arrendamiento convencional. Sin embargo, el inquilino también paga una cantidad extra por la opción de compra a un precio especial a un plazo forzoso. Esto le da al comprador el tiempo necesario para calificar en un financiamiento convencional. Los fondos pagados para esta opción normalmente no son reembolsados, esto significa que, si al final del contrato el comprador decide no quedarse con la casa, el dinero está perdido.
Típicamente, los fondos se acreditan al precio de compra de la casa si la venta procede. Y adicionalmente, un porcentaje de los pagos mensuales de la renta también se acredita al precio de compra de la propiedad. Por ejemplo, imagina que la casa tiene un precio de $150,000, pero tú como comprador no tienes acceso a esa cantidad en este momento. Sin embargo, sabes que en determinado tiempo puedes subir tu puntaje de crédito en los próximos dos años para tener una hipoteca aprobada. Entonces tú y el vendedor pueden celebrar un contrato de renta con opción a compra que te permitirá rentar la casa por dos años con la opción de comprarla por un precio de $150,000 si ya puedes efectuar la compra después del período de dos años. Mientras tanto, pagarás una renta mensual de $900. También pagarás una cuota de $2,500 que bloquea la venta de la propiedad por los próximos dos años. Si al final compras la casa, los $2,500 serán aplicados a tu pago inicial, pero si no compras la casa, el vendedor se quedará con los $2,500. También puedes lograr que el vendedor acepte aplicar parte del pago de la renta mensual al pago inicial si decides comprar la casa.
Como comprador, ganas tiempo para trabajar en resolver cualquier problema y poder calificar para una hipoteca. También sabes que el dinero que pagaste del acuerdo de compra, y parte de las rentas mensuales se van al pago inicial de la casa, esto hace que el ahorro para el pago inicial sea aún más fácil. El vendedor, en cambio, tiene cubierto el pago de su hipoteca y sabe que cualquiera de las dos opciones puede pasar durante el tiempo que dure el acuerdo en el contrato – la casa se venderá o el vendedor podrá retener el fondo de la tarifa de opción de compra como compensación por haber mantenido la casa disponible para el comprador.